镁编的一位朋友最近很想买房，但上海的高房价实在是让人望而却步。
很巧，这时候一个项目映入了他的眼帘，均价才10.2万元/平方米，总价1300万元起。为什么是"才"，因为项目所在的上海内中环地区，已经没有普通住宅新房，周边别墅3400万元/套起。
出于职业敏感，镁编仔细查了下资料，原来这个项目——新城虹口金茂府就是2016年的广中路地王，彼时这块地被新城以37亿元总价拿下，溢价率77.4%，折合楼面价6.7万元/平方米左右。
图片来源：受访者提供
但地块要求苛刻，要求保障房占5%，配2000平方米的社区行政医疗卫生设施（无偿移交给政府），15%需整体持有且70年无法转让（即20%左右的面积无法出售），住宅套数下限450套，配建中小户型不低于总建面的70.0%。
这样算下来，扣除保障房、自持部分等，可售部分的实际楼板价达到87425元/平方米。
仅仅地价成本就逼近9万元/平方米，但项目备案均价10.2万元/平方米，开发商还有利可图么？
镁编经过调查发现，原来项目用了一步奇招——“移花接木”，把本应该自持的面积也做进了房屋套内面积，以租代售，拿出去变现。
这种闻所未闻的做法，到底如何实现突破政策限制，拉升利润空间？
一套房子3份合同，租、售、装
一直以来，上海严格的土拍政策是悬在开发商头上的利剑。这个项目，如果100%按规矩卖房，开发商可能真没太多钱可赚。
镁编以购房人身份去到现场发现，该项目有148平方米和156平方米的主力户型，其中都包含了48平方米租赁面积。租赁部分的款项需要分两次交清，同时签的是租赁合同，期限20年。
举个例子，一套156平方米的房屋，产证面积为108平方米签进新房的“购销合同”，剩下的48平方米为租赁面积，和开发商签“租赁合同”，房屋涉及改装，所以还要签订一份装“修改造合同”。
也就是说，正常购买这个项目的156平方米户型，需要签3种合同。
读者看到不禁要问，只签20年合同，那20年之后呢？开发商也替你想好了，等到期后，和开发商无偿续租，租赁部分也可以直接转租。
既然一部分是租用，自然要便宜一点。所以这48平方米的价格是按照销售均价的4折~6折算。虽然麻烦，但这个价格配这个地段，不少购房者选择了接受，项目2018年开盘，目前已经进入尾盘销售阶段。
另一方面，项目的备案均价定在了10.2万元/平方米，明面上看每平方米仅比可售部分实际地价高1万多块，其实开发商是通过“变现自持面积”，降低了每平方米的成本。
“很明显，开发商是为了解决成本和利润问题，变相突破政策限制，尽快让货值变现。”
一名TOP20房企的区域总裁告诉镁编，对自持部分一次性付款，对于业主，实际增加了使用面积，价格又便宜，只要有使用权就行了。
这位区域总还告诉镁编，一般情况下，开发商处理“自持面积”，要么是内部销售给熟悉的人、不需要任何产证的人，要么就是长租，没有其他更多更好的办法处理自持。
巧妙的“自持变现”
这个办法很巧妙。据镁编了解，项目首先在报批过程中是2梯3户的户型，其中自持户型也在其中，而在竣备验收之后，开发商会将墙体敲掉，并将自持户型的门重新砌上，再将空间面积拓展出来。
如下图的148平方米户型中，红线部分在验收前是墙体，验收之后会敲掉。
148平方米户型图 图片来源：受访者提供
“原先，48平方米是独立成套、有入户门，但经过一番改造，开发商把自持部分做进了套内面积。”
一位精通房屋设计的区域总告诉记者，这实际上是两套房子合二为一，即当项目在毛坯竣备之后，再进行装修，将两套房子打通，完之后交给业主。只不过一部分空间是业主的，一部分是开发商自己的。
有业内人士看了这个“巧夺天工”的设计后，也不由得赞叹，因为是户内隔墙，这样操作连城管都不能找麻烦。
同时，一位设计院的项目总监告诉镁编，自持部分通常是独立成户，持有部分不能分布在各个楼层。
但一位TOP10房企的投资总直言，现在没有明确规定说不能这么做。
镁编特地查阅了当年的土地挂拍出让文件，确实没有明确规定，15%的自持需要独立建楼。
“目前一些项目的设备阳台和飘窗会有验收前后的区分，比如别墅在验收前没有地下室，而是验收之后再去打通。所以这种操作，在开发领域是存在的。”
不过应该注意这类房子后期二手房交易时的风险和麻烦。
“对于业主来说，48平方米是租赁，以后要转手再卖一定会遇到麻烦。需要谨防后期的政策风险，以及以后市场、购房者的接受度问题。”业内人士表示。
不违规，也不允许
事实上，自持现象在房地产颇为普遍，不少地方政府为防止“地王”出现，将限制措施附加在出让条款上，如增加自持面积，降低甚至“冻结”不动产的流动性，抑制土地溢价前景。
据镁编不完全统计，2016年以来，多家头部房企在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36%到100%不等。
但对于开发商来说，自持一定伴随成本的提高、利润的限制。
58安居客研究院分院长张波表示，目前开发商普遍处理自持部分的方式都是做成长租公寓，但业内普遍认为热点城市租金回报率仅为2%~3%，如果再扣减管理费用、维护费用，实际投资回报或在2%以下，比国债投资收益率还要低，这样的投资是非常不划算的。
新方法应运而生，例如本案，用变相手段实现溢价。
上述业内人士直言，这是一种销售行为，备案也不一定是这套图纸，只是开发商在报批时，规划部门把持有面积揉碎成几十平方米，而不是集中自持，在规划部门同意的前提下，用销售捆绑的模式把自持面积去化掉。
该项目的做法即使没有违背土地出让文件中的相关要求，但亦值得商榷。从户型设计来看，很明显就是为了将自持部分和销售部分未来打通来推向市场，虽然是按照收取租赁费的相关方式处理自持部分，但面对的对象是可售部分的业主，而非无房的纯租房者。对于真正有租赁需求的人群来说，并不有起到应有作用。
从专业的角度来说，如果规划部门同意，确实不违规，但肯定也不允许。
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